उत्तराखंड रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (RERA) ने एक महत्वपूर्ण कदम उठाते हुए, भगोड़े बिल्डर दीपक मित्तल की पुष्पांजलि इंफ्राटेक कंपनी के एकमात्र पूर्ण आवासीय विकास, एमिनेंट हाइट्स परियोजना में फ्लैटों के पंजीकरण का आदेश दिया है। यह पहली बार है जब RERA ने अपनी नई दी गई शक्तियों का प्रयोग सिविल कोर्ट के बराबर किया है। प्राधिकरण की हालिया कार्रवाइयों ने उन बिल्डरों को स्पष्ट चेतावनी दी है जो नियमों का पालन करने में विफल रहते हैं।
RERA ने पहली बार सिविल कोर्ट की शक्तियों का उपयोग किया
RERA को लंबे समय से सीमित प्रवर्तन क्षमताओं वाली नियामक संस्था के रूप में देखा जाता रहा है। हालाँकि, 2023 में दी गई नई शक्तियों के साथ, RERA अब सिविल प्रक्रिया संहिता (1908) के तहत सिविल कोर्ट के अधिकार के साथ कार्य कर सकता है। इसके आदेशों की अवहेलना करने वाले बिल्डरों और डेवलपर्स को अब गंभीर परिणाम भुगतने होंगे। यह बदलाव RERA के संचालन के तरीके में एक महत्वपूर्ण मोड़ है और गैर-अनुपालन करने वाले बिल्डरों को जवाबदेह बनाता है।
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पहला मामला जिसमें इन शक्तियों का इस्तेमाल किया गया, वह एमिनेंट हाइट्स आवासीय परियोजना से जुड़ा है। यह परियोजना तब रुकी हुई थी, जब इसके बिल्डर दीपक मित्तल अपनी पत्नी के साथ फरार हो गए थे, जिससे कई फ्लैट खरीदार मुश्किल में फंस गए थे। पंजीकरण आदेश से पहले, रेरा सदस्य नरेश सी मठपाल ने पहले ही तीन वरिष्ठ सैन्य अधिकारियों को उसी परियोजना में अपने फ्लैटों का कब्जा दिलाने में मदद की थी।
रेरा मामले में सैन्य अधिकारियों ने जीत हासिल की
ग्रुप कैप्टन नितिन नेगी, ब्रिगेडियर नितिन नेगी और ब्रिगेडियर अखोरी अनिल शेखर सिन्हा (सेवानिवृत्त) ने एमिनेंट हाइट्स में फ्लैट बुक किए थे, लेकिन लंबे समय तक इंतजार करने के बावजूद न तो कब्जा मिला और न ही पंजीकरण। देरी और अनियमितताओं से निराश होकर अधिकारियों ने रेरा में शिकायत दर्ज कराई।
रेरा ने जांच की और पाया कि न केवल एमिनेंट हाइट्स बल्कि पुष्पांजलि इंफ्राटेक के तहत ऑर्किड पार्क फेज 1 और 2 जैसी अन्य परियोजनाओं में भी कई समस्याएं हैं। ये परियोजनाएं तब अधूरी रह गईं, जब मित्तल फ्लैट खरीदारों से करोड़ों रुपये लेकर भाग गए।
सुनवाई के बाद, रेरा ने तीनों अधिकारियों को फ्लैटों का कब्जा देने का आदेश दिया और पंजीकरण प्रक्रिया को आगे बढ़ाने का निर्देश दिया। कंपनी के फरार निदेशक दीपक मित्तल और प्लॉट के मालिक दीप प्रकाश कुकरेती और सुधीर कुकरेती सहित कई लोगों को नोटिस जारी किए गए। हालांकि मित्तल अभी भी फरार है, लेकिन रेरा ने यह सुनिश्चित किया कि राजेश वालिया सहित अन्य पक्षों को नोटिस जारी किया जाए, जो वर्तमान में सुधोवाला जेल में हैं।
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बिल्डरों को अवज्ञा के लिए कठोर परिणाम भुगतने होंगे
रेरा का आदेश गैर-अनुपालन करने वाले बिल्डरों से निपटने के तरीके में एक निर्णायक बदलाव का संकेत देता है। फैसले के अनुसार, फ्लैट पंजीकरण प्रक्रिया की देखरेख के लिए एक सक्षम अधिकारी नियुक्त किया जाएगा। एक मसौदा पंजीकरण सभी पक्षों के साथ साझा किया जाएगा, जिससे उन्हें विशिष्ट बिंदुओं पर आपत्तियां उठाने की अनुमति मिलेगी, हालांकि रेरा इन आपत्तियों को स्वीकार या अस्वीकार करने का अंतिम निर्णय सुरक्षित रखता है।
इस कदम से भविष्य के मामलों के लिए एक मजबूत मिसाल कायम होने की उम्मीद है। प्राधिकरण का संदेश स्पष्ट है: जो बिल्डर अपनी जिम्मेदारियों से बचने या रेरा के आदेशों की अवहेलना करने का प्रयास करेंगे, उन्हें गंभीर कानूनी नतीजों का सामना करना पड़ेगा। अपनी सिविल कोर्ट शक्तियों का इस्तेमाल करके, RERA एक शक्तिशाली विनियामक के रूप में अपनी भूमिका पर जोर दे रहा है, यह सुनिश्चित करते हुए कि गैर-जिम्मेदार डेवलपर्स के कारण फ्लैट खरीदारों को अनिश्चित परिस्थितियों में नहीं छोड़ा जाए।
RERA की कार्रवाइयों के भविष्य के निहितार्थ
सिविल कोर्ट शक्तियों का प्रवर्तन RERA के लिए एक नए युग का प्रतीक है। यह निर्णय न केवल प्रभावित फ्लैट खरीदारों को तत्काल राहत प्रदान करता है, बल्कि पूरे रियल एस्टेट उद्योग को गैर-अनुपालन के परिणामों के बारे में एक संदेश भी भेजता है। आगे चलकर, उत्तराखंड और पूरे भारत में बिल्डरों को नियमों का अधिक लगन से पालन करना होगा या कठोर कानूनी कार्रवाई का सामना करना होगा।
यह ऐतिहासिक निर्णय भविष्य में इसी तरह के मामलों को कैसे संभाला जाता है, इसके लिए एक मॉडल बन सकता है, जो RERA को घर खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करने और यह सुनिश्चित करने के लिए और अधिक सशक्त बनाता है कि डेवलपर्स अपने दायित्वों को पूरा करें।
